曾几何时拥有一间自己的商铺是以前多少人梦寐以求的，以前我们说买商铺是一铺养三代，商铺就是一间活银行，每天都有收益。但近些年来商铺已不同往昔，甚至变成了三代养一铺！有朋友想投资一间商铺，差不多在四十多平方，要一百万，在小区的入门边，目前店租金大致一年五万左右，这能投资吗？会砸手里吗？搏一搏能摩托变宝马吗？

首先，一百万投资目前的投资得益在5%左右虽然比银行一些大额存款高一点，但这种收益是不确定的，今年能租个五万，明年或许只租四万呢？那收益不就下降了吗？从种种迹象来租金是有逐年下滑的趋势，据权威机构调查，全国近1/3主要城市商业街租金价格基本没变或下滑，1/3主要城市商圈租金价格在下滑。那投资商铺显然就是收益与风险不匹配。

其次，这些年随着房价的高涨，商铺的价格也是居高不下，商铺的价格也被炒至天际，已透支未来至少的价格，随着楼市的逐渐降温，商铺价格也是会逐渐下滑的，现在这家商铺值一百万，过个三五年，或许只值七八十万是大概率。

其三，这些年商铺太多了，随处都是步行街，随处都是商圈综合体，小区也是遍布，小区外面底楼也满满都是商铺，已严重饱和，街上到处都是招租转让的广告，一些商铺关个几年的也屡见不鲜，如商铺关了没人租了，但你的房贷还是要照样交呀，商铺的四十岁期限也是一年一年在减少呀，《房地产蓝皮书（2019）》指出，预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上，已经超过10%的警戒线。由此看来，商铺从“一铺养三代”跌落神坛。

其四，随着移动互联网的发展以及智能手机的普及，网购潮流浩浩荡荡，高性价比的商品网上一搜就出来，价格透明便宜实惠且送货上门，还有七天退换货，越来越多的人加入网购大军，网上购物的人多了，店里消费的人就少了，十有六七在苦苦支撑甚至亏本，实体店受电商网购的冲击后，已经不是”香饽饽“，除了一些非常好地段的商铺人气不错，其他只要是地段稍微差一点的，生意都不会太好，现在街上除了餐饮店外或还会有点生意，其它的很多都常年贴着“旺铺招租”“旺铺转让”的告示。我们正大踏步向数字时代迈进，实体店的经营卖货模式确实已是昔日黄花了。现在很多实体店铺经营困难而倒闭，市场上对商铺的需求将会大幅减少，商铺出租收益率很可能达不到现在的5%，如再下滑，则会连通货膨胀都跑不赢。

现在投资社区底商，已经不是一项很好的投资方式，近年来的商铺投资者很多处于亏损状态，高昂的商铺成本都没办法收回来。以为能一铺养三代，哪曾想，现在商铺烂手里了，成了烫手山芋了，卖不卖不出去，租又不出去，这种现象早些时候就开始显露出来了，关门的商铺越来越多了，现在商铺生意难做，即使城市核心地段的也不行了。

我们投资商铺一来要考虑商铺的升值空间，二来要考虑目前租金的持续性。而目前商铺的境况却是商铺供应严重过剩又处于高位，那将来大概率会往下走，商铺投资，主要在于“溢价+租金”，但是供应量已经过剩，溢价上不去，租金出不来，那就只有亏损一条路了。另外商铺后期再出售变现要比住宅难得多，其缺点在于不能落户，产权又只有40年或50年，转卖的时候交易税费太高，税费基本达到转让价的20%左右，如没有很大的升值空间的话，那投资商铺就是人傻钱多的人才会去买。

一铺养三代的时代一去不复返，大家投资商铺时一定要谨慎！毕竟100多万不是小数了，盲目投资，一旦砸在手中只能承担苦果。